3080+ 주택공급 방안 2차 선도사업 후보지 선정 서울시 강북구 미아동 수유동 동대문구 용두동 역세권사업 선정되었다.

 

서울시 도심공공주택 복합사업의 2차 선도사업 후보지로

강북구 미아동 수유동 동대공공주택 복합사업의 2차 선도사업 후보지로

강북구 미아동 수유동 동대문구 용두동이 선정 되었습니다. 

 

- 2차로 서울 2개구 13곳 추가 선정, 약 1.3만호 규모 -

- 3.31일 1차 선정 후보지 주민설명회 및 동의서 제출 순항 -

 

□국토교통부(장관 변창흠)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 관련 도심공공주택복합사업의 2차 선도사업 후보지로 강북구, 동대문구에서 총 13곳을 선정하였다고 밝혔다.

 

□ 3080+ 주택공급 방안 발표 이후 국토교통부는 통합지원센터를 개소하여 신규사업에 대한 950여건의 컨설팅을 지원하고 432곳*의 후보지를 접수하여 입지요건 및 사업가능성을 검토 중이며,

 

*후보지 접수 현황(4.13 기준) : 지자체 제안 362곳, 민간제안 70곳

→ 1차발표(3.31) 341곳(지자체 제안 288, 민간제안 53) 대비 91곳 추가

** ① 지자체 제안(유형별) : 정비사업 41, 도심복합 204, 소규모정비 81, 재생 20, 기타 16
② 지자체 제안(지역별) : 서울(21개 구청) 283, 경기·인천 46, 지방5대 광역시 33
③ 민간 제안(유형별) : 정비사업 13, 도심복합사업 28, 소규모정비 20, 기타 9

 

ㅇ 이에 대한 후속조치로 지난 3.31일 1차 선도사업 후보지 21곳을 선정하여 주민설명회를 개최*하고 동의서를 제출받는 등 본격적인 사업 착수를 위한 절차도 차질 없이 진행 중이라고 밝혔다.

 

*도봉구 4.9, 영등포구 4.12 개최완료 / 금천구 4.15, 은평구 4.26 개최예정

◈ 1차 발표된 21개 선도 사업구역 중 3곳(은평구 증산4, 수색14 및 도봉구 쌍문(덕성여대 인근))은 발표 직후 주민 10%이상(예정지구 요건) 동의서 제출 완료

1. 시장 동향

 

□ 3080+ 주택공급 방안 발표(2.4) 후 신규택지, 도심후보지 공개 등 신속한 후속조치에 따른 공급기대 확산, 매수심리 진정 등 시장안정 효과가 발생하고 있는 것으로 나타났으며,

 

ㅇ 고점인식 확산, 시장금리 상승, 공시가격 발표 등에 따른 시장여건도 변화하며 주요지표도 긍정적 흐름을 보이고 있는 것으로 나타났다.

 

⟪서울 부동산 주요 지표동향⟫
			(가격):(2.1주) 0.10 (2.2주) 0.09 (2.3주) 0.08 (2.4주) 0.08 (3.1주) 0.07 (2주) 0.07 (3주) 0.06 (4주) 0.06 (5주) 0.05 (4.1주) 0.05 (거래량):(’20.12월) 8,764 → (‘21.1월) 5,945(전월 대비 –32%) → (’21.2월) 5,435(-9%) → (’21.3월) 4,486(-17.5%) (매물):(‘20.12월) 40,455→(’21.1월) 39,851→(2월)41,341→(3월) 47,519→(4월현재) 47,989 (매수우위지수):(2.1주) 109.8 (2.3주) 105.3 (2.4주) 101 (3.1주) 96.2 (2주) 90.3 (3주) 82.4 (4주) 79.8 (5주) 77.3 (30대 매수):(‘20.12월) 3,523(45.5%)→(’21.1월)2,498(42.3%) → (2월) 1,561(39.6%)→ (3월) 539(36.5%)

 

□ 다만, 서울 일부 재건축단지 등은 최근 규제완화 기대감으로 인한 가격상승 조짐이 포착*되고 있어 면밀한 모니터링이 필요한 상황으로,

 

*KB주간조사에 따르면 서울 APT 가격상승폭은 3080+ 대책 이후 약 2달동안 지속 하락하였으나, 4.1주 처음으로 상승폭 재확대(2.2주 0.42→3.5주 0.20→ 4.1주 0.28)

 

ㅇ 시장안정세를 보다 확고히 하기 위해선, 당초 계획대로 공급대책을 차질 없이 추진하여 가시적 성과를 조속히 창출할 필요가 있을 것으로 전망되었다.

2. 후보지 선정

□이번에 선정된 도심공공주택복합사업 후보지는 3.31일 발표된 1차 후보지와 마찬가지로 강북구, 동대문구에서 제안한 23곳 후보지(역세권 15곳, 저층8곳)에 대하여 입지요건(범위･규모･노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 선정하였다.

ㅇ 구체적으로는 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳)이 선정되었으며, 계획대로 사업이 추진된다면 약 1.29만호의 신축주택이 공급될 수 있는 규모이다.

 

< 2차 선도사업(도심공공주택 복합사업) 후보지 현황 >

(단위: 곳/만호)

구분	합계		강북구		동대문구
총계	구역	공급	구역	공급	구역	공급
	13	1.29	11	0.83	2	0.46
역세권	8	0.67	7	0.35	1	0.32
준공업	-	-	-	-	-	-
저층주거	5	0.62	4	0.48	1	0.14

< 주요 후보지 사례 >
			ㅇ (강북구 미아 역세권) 미아역에 인접한 양호한 입지에도 불구 他역세권 대비 상대적 저밀·저이용되어 역세권기능이 미약하고, 생활여건이 낙후   - 강북구 중심부에 위치한 주요 역세권인 만큼 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화 유도   ㅇ (동대문구 용두동 역세권) ‘16.1월 정비예정구역이 해제된 지역으로, 사업 추진주체 부재 등으로 장기간 개발이 정체되어 노후화 가속   - 청량리역, 용두역, 제기동역 등 3개 역과 GTX(청량리) 신설이 계획된 우수입지에 약 3천여세대의 도심형 주거공간을 조성하고, 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설을 조성하는 등 적극적 입지활용 계획   ㅇ (강북구 수유동 저층주거지) 중층·저밀 정비기본계획으로 인한 사업성 저하 등으로 개발지연, ‘12.8월 정비예정구역 해제 이후 정비없이 노후화 진행   - 기반시설 정비와 함께 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 입지를 활용한 경관우수 주거공간을 조성하고, 문화·체육 생활 SOC 공급을 통해 강북구의 쾌적한 新주거지역 형성

 

□ 이번에 선정된 2차 선도사업 후보지 13곳에 대한 사업효과 분석결과 ①용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 56%p 상향되는 것으로 나타났으며,

 

ㅇ ②공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 251세대(34.0%) 증가하는 것으로 분석되었다.

 

ㅇ 또한, ③토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 66.3% 수준으로 예측되었으며,

 

- 이에 따라 토지주 수익률*도 평균 28.2%p 향상**되는 것으로 나타나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.

 

* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액

** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 41.7% 감소되는 것으로 분석

< 2차 선도 후보지 13개 구역 평균 사업효과 >

구분	현행	민간재개발	3080+사업	기존사업 比 증감
용적률	141%	297%	353% * 역세권 제외 306%	56%p 상향
세대수	445	738	989	34.0% 증가
우선분양액/시세	-	77.1%	66.3%	10.8%p 감소
수익률	-	36.2%	64.4%	28.2%p 증가

※ 세부 개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정 등에서 변동 가능

※ 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정

 

3. 사업 지원방안 등

 

□이번에 선정된 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다.

 

ㅇ 또한, 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는
7월부터 예정지구로 지정하여 신속하게 개발할 예정이다.

 

ㅇ 선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장하고,

 

* ｢3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장

 

- 도시․건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.

 

□ 특히 3080+ 대책의 신사업인 도심공공주택복합사업의 경우도 토지등소유자에게 우선공급되는 주택은 민간재개발사업 대비 불리하지 않도록 하는 여러 지원방안이 마련될 예정이다.(☞참고3 FAQ 참조)

 

ㅇ 우선, 우선공급 받는 기존 토지등소유자는 등기 후에는 전매가 제한되지 않고, 실거주 의무도 부과되지 않을 예정이며, 토지등소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형*도 공급된다.

 

* ｢공공주택특별법 개정안｣에 반영(‘21.2.24 김교흥 의원 발의)

 

ㅇ 종전자산의 규모가 큰 경우 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용*할 예정이다.

 

* ｢공공주택특별법｣ 개정 후 시행령에서 반영할 계획

 

ㅇ 특히, 2.5일 이후에도 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우 우선공급권을 부여할 수 있도록 하는 예외사유도 규정하여 토지등소유자의 의도치 않은 피해를 최소화할 방침이다.

 

□이와 함께 1차 선도사업 후보지와 동일하게 예정지구 지정시 이상․특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다.

□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “3080+ 주택공급방안 관련 후보지를 순차적으로 지속 발표해 나갈 예정으로, 지난달 31일 1차 발표된 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 매우 높은 상황”이라며, “발표되는 선도 후보지들에 정부 지원을 집중하여 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다.”고 밝혔다.

 

ㅇ 다만, “3080+ 대책(2.4) 발표 이후 공급기대 확산으로 매수심리가 진정되고, 주요지표(가격·거래량·매물·매수우위지수)에서도 시장안정 효과를 보이고 있으나,

 

ㅇ 보궐선거 전후 규제완화 기대 등으로 인한 시장불안이 포착되고 있는 만큼, 시장상황에 대한 면밀한 모니터링과 함께 관계기관의 신중한 대응이 필요한 시점이다.“고 말했다.

 

선도사업 후보지 발표 관련 FAQ

 

1. 토지주가 주택을 우선공급 받는 경우 전매제한과 실거주 의무가 부과되는지?

 

□ 현물보상으로 주택을 우선공급 받는 경우 주택 소유권 등기시
까지만 전매가 제한되고, 등기 후에는 전매가능

 

ㅇ 또한, 실거주 의무가 없는 정비사업 조합원 입주권과 유사하게 우선공급 대상자에게는 실거주 의무가 부과되지 않음

 

2. 우선공급 시 1세대 1+1(소형)주택을 받을 수 있는 지?

 

□ 재개발사업과 동일하게, 보상금 총액 범위 또는 종전 주택의
주거전용면적의 범위에서 1+1 주택으로 공급 가능

 

ㅇ 이 경우 추가되는 1주택은 60㎡이하로 공급

 

3. 도심 공공주택 복합사업은 공공주택을 공급하는데, 중대형 주택(85㎡ 초과)도 우선공급 받을 수 있는지?

 

□ 주민들의 의견을 반영하여 중대형평형(85㎡초과) 등 다양한
타입의 우선공급도 허용할 계획*

 

*복합사업에서 우선공급하는 주택은 85㎡초과도 공공주택에 포함되도록 공공주택특별법 개정안 발의

 

4. 2.5일 이후 사업구역내 권리변동이 있는 경우 우선공급권을 미부여한다는데, 상속과 이혼에 대한 예외는 없는지?

 

□ 상속과 이혼으로 권리변동이 발생하는 경우 우선공급대상이 될 수 있으며, 공공주택특별법 개정안에 위와 같은 예외사유를 규정하였음

5. 공공에서 시행하면, 사업후 토지주에게 건축물 소유권만 이전하고, 토지는 공공에서 소유하는 것인지?

 

□ 전혀 그렇지 않음. 우선공급 주택 및 일반분양 주택은 건축물과 토지 소유권이 모두 분양자에게 이전함(공공자가주택은 별도규정)

 

6. 상가소유자도 주택을 우선공급 받을 수 있는지?

 

□ 기존 상가소유자는 재개발사업과 동일하게 우선공급되는 상가
또는 주택을 선택 가능*하도록 규정할 예정

 

*상가 종전자산가액이 공급되는 주택의 최소분양단위의 가액보다 큰 경우로 한정

 

7. 공공 시행시 주민의견이 배제되는 것은 아닌지?

 

□ 사업초기부터 주민협의체를 상시 운영하여 시공사ㆍ감정평가사
선정, 마감재 선택 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정

 

8. 선도사업 후보지 구역 경계에 포함되지 않은 인접한 주민들도 사업 참여를 희망한다면 사업 참여가 가능한지?

 

□ 자치구청 등 관계기관 협의를 거쳐 사업계획 수립 등의 과정에서 구역에 편입하는 방안도 가능 하며, ‘21.5월 예정된 통합공모를 통해 별도구역으로 신청도 가능

 

9. 토지주의 수익률은 어떤 방식으로 확보하는 것인지?

 

□ 기존 민간개발(재개발 등) 대비 사업구역별 토지주 수익률 10~30%p 상향을 보장해줄 예정으로, 저렴한 우선공급을 통해 토지주 분담금을 낮춰 수익률을 향상시킬 계획

[국토교통부 출처]